От теории к практике

–Татьяна, компания «РГ-Девелоп­мент» на рынке уже 7 лет. Сколько всего жилья за это время вы, как застройщик, успели построить?

– Официально компания была создана в 2013 году, однако первые три проекта были выведены на рынок в 2016-м. Получается, что за четыре года мы ввели в эксплуатацию пять жилых комплексов в Москве. Сейчас на стадии завершения еще несколько объектов: ЖК «Петровский парк» в Савеловском районе, ЖК «Фонвизинский» в Бутырском и два корпуса жилого квартала «Октябрьское поле» в Щукине. Также отмечу, что в этом году мы вошли в топ-5 застройщиков по объему ввода жилья в столице и готовимся дать старт еще четырем новым перспективным проектам, благодаря которым суммарный портфель компании составит более 1,2 млн кв. м недвижимости.

– Сложно ли найти в столице площадки под девелоперские проекты?

– Из-за отсутствия свободных участков под застройку в «старых» границах Москвы реорганизация промышленных территорий – чаще всего единственная возможность для девелопера реа­лизовать проект в привлекательной локации, а для покупателей – приобрести квартиру в сложившемся районе с хорошей транспортной и социальной инфра­структурой. Этому опыту следуют все европейские страны. Если посмотреть на участки бывших промпредприятий в границах нашего города, они, как правило, находятся в кварталах с уже сложившейся транспортной и социальной инфра­структурой, при этом давно не используются по назначению, сдаются в аренду или вообще разрушаются. Думаю, что и сами жители районов, где пролегает так называемый ржавый пояс, устали от такого соседства. Например, в случае с «Октябрьским полем» проект КРТ реализуется на месте бывшего завода железобетонных изделий. Раньше – процветающее предприятие, сегодня – заброшенные, полуразвалившиеся цеха и много-много мусора.

В результате редевелопмента вместо пустых, непривлекательных территорий город получает комфортные современные зоны для жизни, работы и отдыха.

Масштабы дальнейшего освоения промышленных зон в Москве, безусловно, зависят от рыночной ситуации и от наличия платежеспособного спроса со стороны покупателей. Но пока высокий спрос на недвижимость в столице сохраняется, все больше и больше будет проектов комплексной застройки на территориях старых промышленных предприятий.

– Есть ли особенности работы с бывшими промышленными территориями?

– Большие промзоны – это обычно десятки или сотни земельных участков со строениями. За каждым из них стоит свой собственник или землепользователь, что, естественно, затягивает процесс редевелопмента. По опыту могу сказать, что договариваться с крупными собственниками легче. Они понимают, что рано или поздно эти земли будут застроены, и продают предприятие или участвуют в девелоперском проекте как соинвесторы. С мелкими собственниками сложнее. Механизм КРТ как раз должен помочь найти общий, устраи­вающий все стороны путь развития.

Еще один вопрос, который приходится решать девелоперу при работе на такой площадке, – это рекультивация земель. В Москве очень строго следят за соблюдением всех необходимых санитарных норм и правил по замене грунта. Кстати, хочу сказать, что плохая экологическая обстановка в бывших промзонах – во многом миф. Концентрация вредных веществ в большинстве промышленных территорий в столице не выше, чем в других столичных районах. На таких территориях давно размещаются склады и административные здания, а если действующие предприятия остались, то они часто относятся к инновационным отраслям, поэтому не представляют вреда для экологии.

– В чем вы видите преимущества КРТ? Как меняются правила игры для застройщика?

– Если говорить просто, то в первую очередь КРТ гарантирует соблюдение интересов и города, и инвесторов, и, главное, жителей столицы. Инвестору нужен хороший участок под застройку, городу – новые рабочие места, инвестиции и какой-то бюджетный эффект, а москвичам – жилье и возможность комфортно прогуляться рядом с домом, отвести ребенка в детский сад или школу, получить медицинскую помощь, удобно добираться от дома до работы.

Соответственно, механизм КРТ позволяет не только решить ряд проблем, с которыми сталкивается девелопер при работе на бывшей промышленной территории, но и продумать всю экосистему кластера, чтобы промзона застраивалась не только жильем, но и необходимыми объектами социальной инфраструктуры, новыми местами приложения труда, зонами отдыха и скверами.

КРТ предполагает жесткое соблюдение условий соглашения и сроков строи­тельства, если девелопер не выполняет какие-то условия или затягивает с вводом объектов, его ждут серь­езные штрафные санкции. Если говорить о нашем проекте, то штрафов мы не опасаемся: хотя договор подписали на 6 лет, завершить строительство планируем уже в 2024 году.

– Как долго разрабатывали проект в промзоне «Октябрьское поле»?

– Мы приступили к разработке нашего пилотного проекта на этой площадке еще в 2015 году. Тогда там было меньше десяти предприятий, работающих не по профилю. Мы выкупили несколько участков и сделали проект планировки на всю промзону, который был утвержден Правительством Москвы. В 2017 году были введены в эксплуатацию четыре корпуса с подземным паркингом, детским садом и коммерческой инфраструктурой. Затем мы приобрели соседний участок. Нашей целью было превратить бывшую промзону в полноценный городской квартал. Сейчас полным ходом идет строительство жилых корпусов второй очереди. Думаю, завершим в срок – по плану это II квартал следующего года.

Логичным продолжением проекта стал договор о комплексном развитии территории, который мы подписали с Департаментом инвестиционной и промышленной политики города Москвы. Участок, попавший под КРТ, станет третьей очередью нашего большого проекта: она займет шесть гектаров и будет вводиться в эксплуа­тацию в несколько этапов. В общей сложности там будет возведено около 200 тыс. кв. м недвижимости. Помимо жилых корпусов появятся детский сад, школа и поликлиника.

– В рамках проекта предусмотрено строительство технопарка. На каких промышленников ориентировались при разработке концепции этого проекта и в чем его преимущество?

– Здание технопарка будет строиться по заданию Департамента промышленности и инновационной политики. Управлением будет заниматься другая компания, специализирующаяся на этом виде бизнеса. Могу сказать, исходя из утвержденных документов, что это будет 10-этажное здание, с собственной подземной и наземной гостевой парковкой. Якорные арендаторы площадей технопарка пока не определены, но очевидно, что это будут компании, работающие в сфере науки и высоких технологий. В любом случае он даст району еще 500 рабочих мест.